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 学术论文学术论文 → 建筑物区分所有权:学者草案的立场与《物权法》的规定(下)
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建筑物区分所有权:学者草案的立场与《物权法》的规定(下)
发表日期: 2011-09-20 11:52:51 阅读次数: 1447 查看权限: 普通信息

                               陈华彬   中央财经大学法学院   研究员

关键词: 建筑物区分所有权;专有权;共有权;成员权
内容提要: 我国2007年3月16日通过的《物权法》中有关建筑物区分所有权的规定,其最初来源于梁慧星领导的中国物权法课题研究组于1999年完成起草的《物权法草案建议稿》;从建筑物区分所有权的名称、编排体例、建筑物区分所有权的构成、专有权、共有权以及成员权(“共同管理权”)六大方面比较分析《物权法》和《物权法草案建议稿》对于建筑物区分所有权的规定的差异。认为在适当的时候,我国应当制定单行的建筑物区分所有权法。
 
        四、专有权
      所谓专有权,指在专有部分上成立的所有权;而所谓专有部分,指在构造上能够明确区分,具有排他性且可独立使用的建筑物部分。一栋建筑物必须区分为数部分,而且被区分的各部分必须具备构造上的独立性和利用上的独立性方可成立区分所有。一栋建筑物若无构造上与利用上独立性的专有部分,仅能成为单独所有或共有,不得成立区分所有。因此,专有部分乃是构成区分所有建筑物的基础 [9]31
      专有权领域的问题,有专有部分的范围、专有部分的种类及专有部分的相互关系等三方面的问题。在建筑物区分所有权立法中不规定专有部分的范围而由学说去决定,为各国立法的通例,在这一点上,“梁稿”与《物权法》均采同样立场;同时,区分所有权的种类也无必要于立法中加以规定,此点也同样为各国立法的通例。“梁稿”和《物权法》未就专有部分的种类设立规定无疑为正确的做法,值得肯定。但问题在于,专有部分的相互关系是区分所有权立法中的一个重点,应当对之作翔实的规定。
      《物权法》涉及专有部分的相互关系的规定仅有第71条,该条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益”。其实,《物权法》该条规定的内容,严格意义上而言也不纯粹属于专有部分相互关系的规定。因为,“不得损害其他业主的合法权益”是一句一般的宣示性的规定。这表明,我国《物权法》的最终立法者对专有部分的相互关系的认识并不充分。
      反观“梁稿”,其第92条规定:“区分所有权人对专有部分的利用,不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。前款规定,准用于区分所有权人以外的专有部分占有人”。“梁稿”的这一规定,有比较法上的依据,因此它是一项先进的规定,尤其是它规定了业主行使专有权时不得违反全体业主的“共同利益”,如有违反,则可能受到剥夺区分所有权(将其从“建筑物区分所有权共同关系中驱逐”)等方面的处罚。
      众所周知,对区分所有建筑物专有部分的所有关系与对一般建筑物的所有关系一样,业主于法律限制的范围内,可自由占有、使用、收益、处分自己的专有部分并排除他人的干涉;专有部分的物权变动也与一般不动产物权变动无异,以登记为生效要件。唯区分所有建筑物的各专有部分在物理上相互连接,彼此间的用役面紧密地结合在一起,形成一密切的立体的相邻关系。此一密切的立体的相邻关系,如仅依据《物权法》中的相邻关系规则,将不足以调整彼此间的权利、义务关系。因为,区分所有关系除存在相邻关系的因素外,还存在共有部分的因素与人法(管理制度)的因素,因而各业主对自己的专有部分的使用、收益或处分应受彼此间的强力约束。也就是说,各业主的专有部分相互间具有制约性关系,而表现区分所有权相互制约性的具体内容主要有二:一是业主不得实施违反共同利益的行为;二是业主彼此间对他人的专有部分于必要范围内可行使使用请求权 [9]38。
      (一)禁止业主实施违反共同利益的行为
      在区分所有建筑物上,各业主的专有部分犹如火柴盒一般紧密地堆砌在同一栋建筑物上,因此,各业主对整栋区分所有建筑物的安全与维护,具有共同利益关系。业主若有违反共同利益而为有害建筑物适当管理或正常使用的行为,即便形式上属于行使其专有部分所有权权能范围内的行为,也不容许。《日本建筑物区分所有权法》第6条第1项规定:“区分所有人不得为对建筑物的保存有害的行为,或其他有关建筑物的管理或使用违反区分所有人共同利益的行为”,即是明确承认此点;我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第5条亦规定:“区分所有人对专有部分的利用不得有妨害建筑物的正当使用及区分所有权人共同利益的行为”,其旨意相同。不过,业主所为的行为达到何种程度才足以认为违反共同利益,此犹如权利滥用与诚实信用原则等不确定法律概念,颇难明示其一般的抽象的判断标准。大体而言,判断业主的使用行为有无违反共同利益,应就各个具体事件,依社会一般观念判定。也就是说,应就行为本身的必要性、行为人所受的利益以及给予其他业主所受的不利益的程度等各种因素作综合考量 [9]36。一般而言,下列行为即属于违反共同利益的行为:
      1.对建筑物的不当毁损行为。就自己的专有部分加以增建或改建而须拆除其内部梁柱或墙壁的全部或一部分时,该梁柱或墙壁即使属于其专有部分的范围,若因此有危及整栋建筑物的安全之虞或影响整栋建筑物的外观时,即属于违反共同利益的行为。
      2.对建筑物的不当使用行为。业主可自由使用自己的专有部分,唯其使用若有不当,如搬人危险物(易燃物、爆炸物或放射物)或一定吨数以上的重量物危及建筑物的安全,或在纯住家公寓里经营餐饮业、KTV等有碍居家安宁时,即属于违反共同利益的行为 [16]
      对违反共同利益的行为可采取哪些禁止措施?对此,有人认为可采取三项措施:其一,对违反共同利益者给予警告或劝告;其二,遇有紧急情况时,可不经同意而紧急进人违反共同利益者的专有部分内作适当的处置,即享有紧急进入权 [17];其三,请求违反共同利益者停止其行为。在比较法上,《日本建筑物区分所有权法》规定了四项禁止措施:(1)对违反共同利益者,得请求停止其行为、除去其行为的结果或请求其采取必要的措施以预防该行为的继续发生(第57条第1项);(2)违反共同利益者的行为对业主的共同生活有显著妨害,依前述方法仍难以确保共有部分的利用与维持其他业主的共同生活时,其他业主全体或管理委员会可以提起诉讼,请求在相当期间内禁止违反共同利益者使用其专有部分。但此一诉讼请求应经全体业主和表决权四分之三以上的业主的特别决议(第58条第1、2项);(3)依前述或其他方法仍难以发生禁止的效果时,其他全体业主或管理委员会可以提起诉讼,请求拍卖违反共同利益者的专有所有权及其基地利用权,以解除其区分所有权关系 [10]。此一诉讼请求,也须经全体业主及表决权四分之三以上的业主的特别决议(第59条第1、2项);(4)违反义务者若非专有部分的所有人而系承租人、借用人等专有部分占有人时,全体业主或管理委员会可以透过业主大会的决议以诉讼方式解除占有人使用、收益该专有部分的契约,并可请求交换该专有部分(第60条) [9]42
      以上所述,特别是《日本建筑物区分所有权法》所采取的禁止措施,可作为我国《物权法》建筑物区分所有权制度处理同类问题的参考;另外,建议我国将来制定单行的建筑物区分所有权法时将这些禁止措施作明文规定。
      (二)对他人专有部分的使用请求权
      对他人专有部分的使用请求权,系专有权中的一个重要问题,《物权法》对此未设任何规定;与此不同,“梁稿”第93条(二)则明文规定:“业主因维护、修缮共用部分或设置管线,必须进人其他业主的专有部分时,其他业主无正当理由不得拒绝”。应当认为,“梁稿”的这一规定是恰当的。
      一般建筑物通常须作适当的维护或修缮方能保持其使用功能,区分所有建筑物的专有部分亦不例外。不过,当业主为维护或修缮自己的专有部分时,有时非使用其他业主的专有或专用部分不可。例如,一楼的天花板漏水,非从二楼的地板着手即无从修理,即为适例。于此情形,业主基于区分所有权相互制约关系,应互负容忍义务。也就是说,业主彼此间应容忍他人利用自己的专有部分从事建筑物的维护或修缮 [11]。此系自然之理,实属当然。
      不过,应注意的是,业主使用其他业主的专有部分以维护或修缮自己的专有部分时,应在必要的范围内为之。对此,《日本建筑物区分所有权法》第6条第2项前句规定:“区分所有人因保存或改良其专有部分或共用部分,在必要范围内,得请求使用其他区分所有人的专有部分或不属于自己所有的共用部分”。此一规定值得我国《物权法》建筑物区分所有权规定的解释论参考。另外,须指出的是,依建筑物区分所有权法法理,对他人专有部分行使使用请求权时,其相对人不以专有部分的所有人即业主为限。若业主已将其专有部分出租或出借,则也可向承租人或借用人行使 [1]。此外,使用请求权行使的对象,不以物理上前后左右或上下相邻接的专有部分为限,物理上即使没有邻接,而只要是建筑物维护或修缮的必要范围内,也可对之行使;最后,为了确保当事人之间的权益平衡,使用其他业主的专有部分以维护或修缮自己的专有部分时,若因此致其他业主遭受损害时,应负恢复原状或予以赔偿的义务。不过,因此种场合致其他业主遭受的损害并非基于违法行为,而系基于适法行为,所以不以归责于行为人的故意或过失为必要,只须被害人(其他业主)证明损害业已发生即可 [9]44
      如前述,我国《物权法》对于对他人专有部分的使用请求权问题未作任何规定,建议将来制定单行的建筑物区分所有权法时参考“梁稿”的规定及日本的立法成例,设专门条文对他人专有部分的使用请求权问题作出规定。
 
      五、共有权
      于共有部分上成立的所有权即为共有权。该共有权,系建筑物区分所有权的另一个物权要素,被称为其“共同性灵魂”。共有权的基础系在于共有部分。如果说专有部分是构成区分所有建筑物的基础,那么共有部分则是结合各个专有部分的纽带,因此其法律地位十分重要。共有部分可以分为法定共有部分、天然共有部分与约定共有部分,全体共有部分与一部共有部分。共有部分具有不可分割性和从属性。之所以具有不可分割性,是因为若允许分割共有部分,则将有悖于共有的目的,业主必互蒙不利 [12];共有部分的从属性,包括共有部分应随同专有部分移转,以及共有部分应随同专有部分设定负担两个方面。也就是说,共有部分系从属于专有部分而存在,其不得与专有部分分离而单独处分,系与专有部分同命运。
      因共有部分系由业主共有,其使用、收益、处分除了应受建筑物区分所有权法的限制外,还须受管理规约的约束。具体而言,共有部分的使用,业主应按共有部分的本来用途而为之;所谓本来用途,又称固有用途,指依共有部分的种类、位置、构造、性质等使用共有部分。例如,在地下室停车、在绿地散步、乘用电梯等是。业主若违反共有部分的本来用途使用共有部分,业主委员会应予以制止,并可按其性质作必要的处置;如造成损害,并可请求损害赔偿[26];共有部分的收益,指收取共有部分的天然孳息和法定孳息,如在区分所有建筑物本身所占地面以外的绿地上栽种果树所生的果实(天然孳息),以及将作为共有部分的地下室设置停车场出租收取租金(法定孳息)等。此等孳息的收取,除管理规约另有约定或业主大会另有决议外,应由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例收取(《物权法》第80条);共有部分的处分,包括事实上的处分与法律上的处分 [13]60-61。
      在对共有权的客体—共有部分—的规定上,“梁稿”与《物权法》的做法并不相同。“梁稿”在第94、95、96、97、98条分别规定:“业主对建筑物共有部分的使用、收益权”、“共有部分的管理、修缮、维护及其费用负担”、“共有部分及其相关设施的拆除、重大修缮或改良”、“一部共有部分的修缮及其费用负担”。“梁稿”的这些规定是参考一些国家晚近以来的立法成例而作出的,符合建筑物区分所有权法发展的趋势,值得重视;而《物权法》关于共有部分的规定,则带有一些应急的因素,是为解决当下所面临的问题而作的规定。例如,它主要解决实务中具有极大争议的小区车库、车位等共有部分的归属和设置等问题。
      这里尚有必要提及共有部分的专用使用权(以下简称“专用权”)的问题。此为建筑物区分所有权法上的一项重要制度,《物权法》和“梁稿”均未作规定,属于明显的疏漏,自不待言。区分所有建筑物的共有部分本来属于全体业主共有,由各业主按其共有的应有部分(份额)比例享有使用、收益之权。但在实务上,将本应由各业主依本来用途共同使用的共有部分设定专用权交由特定人(特定业主或第三人)专属的独占使用的情况屡见不鲜,如允许特定业主在楼顶加盖房屋,在外墙悬挂招牌等即是。专用权的主体,为特定的业主或第三人;专用权的客体有二:一是区分所有建筑物所占地面以外的空地,如将其设置专用停车场即是;二是区分所有建筑物的共有部分,如在楼顶设置广告塔,在外壁上悬挂霓虹灯招牌等属之。须注意的是,并非所有的共有部分均可设定专用权。在构造上若有固定的使用方法,而且属于业主生活利用上不可或缺的共有部分,如公共楼梯、公共走廊等,就不得设定专用权。因为此等共有部分如设定专用权,会影响业主的居住品质,甚至妨碍业主的居住权 [14];专用权的设定方式有三:一是依出让合同设定,即依区分所有建筑物出让合同设定专用权;二是依管理规约设定;三是依《物权法》的共有规则设定。如前述,区分所有建筑物的共有部分系属于业主共有,而专用权的设定,乃属于变更或处分共有物(共有部分)的一种方式,因此,业主可依共有物变更或处分的方式,也就是依共有规则,在共有部分上为特定人设定专用权。
      对于上述共有部分的专用权,我国制定单行的建筑物区分所有权法时应加以明文规定。
 
      六、成员权
      成员权,又称为对区分所有建筑物的“共同管理权”,其含义指为维持区分所有建筑物的物理的机能,并充分发挥其社会的、经济的机能而对区分所有建筑物所为的一切经营活动 [14]9。举凡有关建筑物的保存、改良、利用、处分乃至业主共同生活秩序的维持等均属之。所谓“保存”,指以防止建筑物灭失、毁损或其权利丧失、限制等为目的,维持建筑物的现状的行为。例如,对建筑物进行简易修缮,于建筑物的门窗、玻璃破碎时进行换修等即是;所谓“改良”,指不变更物的性质而增加其效用或价值的行为,如将污墙刷成粉壁,将地板加贴瓷砖,以增加美观等即是;所谓“利用”,指为满足业主的共同需要,不变更物的性质而对共有部分或基地所为的使用、收益行为,如将地下室用作停车场等即是。至于“处分”,则是指发生权利变动的行为,如将共有部分设定为专用权而由特定业主或第三人专属的排他性的使用等属之 [15]
      (一)管理内容
      区分所有建筑物的管理内容,依其性质可分为物的管理与人的管理。所谓物的管理,即对建筑物与基地的保存、改良、利用乃至处分等所进行的物理的管理。其对象原则上限于建筑物的共有部分和建筑物所坐落的基地部分,专有部分不包括在内。因为专有部分属于各业主的私有财产,其管理宜由各业主自行承担。物的管理的内容,依世界卫生组织制定的居住环境标准—安全、健康、便利、舒适,其内容应包括:(1)火警防范,如加强消防设备、防火措施等;(2)清洁维护,如定期清除垃圾、清理水沟、洗刷外墙、擦拭玻璃等;(3)维修公共设施,如维护水电机械、公共电梯等;(4)整理花木,如修剪花草树木等 [2]249;所谓人的管理,即对业主群居生活关系进行的管理,其对象既包括居住在区分所有建筑物内的业主,也包括出入区分所有建筑物的其他人的行为。具体包括对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理 [14]
      《物权法》之涉及区分所有建筑物管理内容的规定,系第83条第2款。该款规定:“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。须注意的是,《物权法》该条规定的内容基本属于对于“人的管理”中的生活妨害行为的管理。至于对建筑物的不当毁损行为、不当使用行为的管理,以及对区分所有建筑物的“物的管理”等,则均未涉及,属于立法上的明显疏漏,将来制定单行的建筑物区分所有权法时应作追加规定。
      “梁稿”涉及区分所有建筑物的管理的规定的,系其第103、104条。第103条规定“应负担或应分担费用的强制缴纳”,第104条规定“强制停止其行为”。其中,第104条的规定主要参考德国、奥地利和台湾地区的区分所有权法而设计,反映了建筑物区分所有权制度的基本发展趋势,具有积极意义。该条规定的内容如下:“有下列情形之一的,由管理人或管理委员会促请其改正,于两个月内仍未改正的,管理人或管理委员会可依业主大会的决议,请求人民法院强制停止其行为:1)对专有部分的利用,妨碍建筑物的正常使用及违反业主的共同利益,经制止而不停止的;2)擅自变更共有部分的构造、颜色、使用目的、设置广告物或其他类似行为,经制止而不停止的;3)其他违反法律或管理规约的行为情节重大的。前款的当事人如为业主时,管理人或管理委员会可依业主大会的决议,诉请人民法院命业主出让其区分所有权;于判决确定后三个月内不自行出让并完成所有权移转登记手续的,管理人或管理委员会可以申请人民法院拍卖”。应当认为,“梁稿”的这些规定,较《物权法》的规定更具体、更符合现代建筑物区分所有权法的共同做法,因而值得重视。
      (二)业主管理团体
      区分所有建筑物的业主管理团体包括业主大会和业主委员会,在一些国家或地区(如德国、日本及我国台湾地区)的建筑物区分所有权法上还包括管理人。以下分别就这些业主管理团体而比较分析《物权法》和“梁稿”的规定。
      1.业主大会。业主大会,由全体业主组成,其性质如同股份有限公司的股东大会,系业主团体的最高意思决定机构。举凡有关区分所有建筑物共同事务的管理,如管理规约的订立、变更或废止、共有部分的变更、管理人的选任、解任、建筑物一部毁损时的修建乃至对违反共同生活秩序的业主提起诉讼等,除法律或管理规约另有规定外,均可通过业主大会的决议为之。业主借业主大会参与区分所有建筑物共同事务的管理,系其享有成员权(“共同管理权”)的具体表现,同时也是业主自治的表现 [15]。《物权法》第75条第1款规定:“业主可以设立业主大会,选举业主委员会”。
      因业主大会系业主管理团体的最高意思决定机构,故每年至少应召集一次会议。而对于此点,《物权法》未作规定。不过,该法对于业主大会决议的计算方式设有规定,此即第76条第2款[34]。应当认为,《物权法》第76条第2款规定业主大会的决议的计算方式是正确的,值得肯定。
      在比较法上,业主大会的决议有“一致决”和“多数决”两种方法。“多数决”又可分为特别决议与普通决议两种。哪些事项应经一致决或多数决,应经多数决的事项中,哪些应经特别决议或普通决议,应予以明文规定。《物权法》第76条第2款规定:“决定前款第5项和第6项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。此一规定,属于多数决中的普通决议和多数决中的特别决议。
      “梁稿”第107条第1款规定:“业主大会,由全体业主组成,每年至少应召开定期会议一次”。如前述,此规定为我国《物权法》之所无;另外,“梁稿”第109条、第110条还规定了“普通事项的决议方法”和“特别事项的决议方法”。对于前者,第109条规定:“业主大会的决议,除本法或管理规约另有规定外,应有业主过半数出席,并于获得出席人数过半数的同意后行之。各专有部分的业主有一表决权。数人共有一专有部分的,该表决权由专有部分共有人推选一人行使。业主因故无法出席业主大会时,可以委托他人代理出席”;对于后者,第110条规定:“业主大会的决议,关于下列事项,应有业主三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上出席,以出席人数四分之三以上及其区分所有权比例占出席人数区分所有权四分之三以上的同意行之:1)管理规约的订立和变更;2)区分所有建筑物的重大修缮或改良;3)区分所有建筑物的重建;4)区分所有权的强制出让;5)约定专用部分或共有部分的事项”。应指出的是,“梁稿”的这些规定具体、明确、清晰,值得重视。
      关于业主大会的决议的效力,依建筑物区分所有权法法理,它不仅对业主具有约束力,而且对业主的继受人也有约束力。所谓业主的继受人,包括概括继受人与特定继受人。特定继受人又包括移转继受人与设定继受人。概括继受人,如继承人、营业合并人或财产概括承受人。因这些人系权利义务的概括承受人,因此应受业主大会决议的约束,自不待言;至于特定继受人如专有部分的买受人、受赠人等移转继受人,或专有部分的承租人、借用人等设定继受人是否也受业主大会决议的约束,则有肯定与否定两说,但通说采肯定说。我国最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年5月25日公布)第16条总体上也采肯定说,值得注意[35]
      2.业主委员会或管理人。业主委员会或管理人是执行业主大会决议的事项和管理规约的规定的执行机构。依《物权法》的规定,业主委员会是业主大会的事务执行机构,受业主大会的委托管理全体业主的共有部分和共同事务;也就是说,业主委员会基于业主大会的授权,具体执行业主大会通过的管理规约和决定,不得独立于业主大会而存在和活动,因此是业主大会的事务执行机构。而且,在业主大会闭会期间,业主委员会具体执行业主大会通过的管理规约和决定,因此也系业主大会的常设机构。此外,我国《物业管理条例》(2007年修订)规定,业主委员会须由业主大会经过一定的民主程序选举产生;业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生,且业主委员会本身应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。应指出的是,《物权法》未将管理人确定为业主管理事务的执行机构,属于立法上的疏漏,建议将来制定单行的建筑物区分所有权法时追加规定;“梁稿”同时设有业主委员会和管理人的规定,值得注意。
      (三)管理规约
      管理规约,简称“规约”,指业主之间为增进共同利益以确保良好生活环境,经业主大会决议的共同遵守事项[36]。在建筑物区分所有权法上,管理规约如同公司的章程、国家的宪法,具有业主团体根本自治法规的性质,系业主团体的最高自治规则。其性质,通说认为属于法律行为中的“共同行为” [13]112
      《物权法》仅提及管理规约的概念,此即该法第76条第1款(二)和第77条、第83条。而对管理规约的设定、管理规约应规范的事项以及其效力等均未作规定,失之不周,自不待言;反观“梁稿”,其第105条特就“管理规约”作如下规定:“有关区分所有建筑物、基地和附属设施的管理、使用,以及区分所有权人等的相互关系,除法律另有规定外,应以管理规约规定”。将来制定单独的建筑物区分所有权法时应对管理规约所应规范的下列事项作明文规定:
      1.业主之间的基础法律关系(或所有关系)的事项。包括:专有部分和共有部分的界定,建筑物所坐落基地的范围的界定,共有部分(包括全部共有部分、一部共有部分)的共同所有关系之厘定,各业主对共有部分的份额(应有部分)比例的确定,各专有部分所能分配到的基地使用权的比例等。
      2.关于业主之间共同事务的事项。包括:业主委员会委员的人数、任期及执行管理事务的方法,管理人的选任、解任及权限,业主大会召集的通知,表决权比例与法定人数的计算,管理规约的订立、变更及废止的方法,管理费的缴纳方法(如缴费日、迟延利息、存放等)。
      3.对业主之间的利害关系进行调节的事项。包括:共有部分费用的分摊与利益归属的比例、分配,共有部分的使用方法,对专有部分的使用限制(如禁止将危险物带入专有部分或禁止饲养动物等)。
      4.对违反义务者予以处置的事项。包括对违反专有部分和共有部分的使用限制的业主进行劝告、处罚等 [9]154。
      七、结束语
      2007年我国之通过《物权法》是民事立法发展中的一件大事,是民事立法的一个重大进步,并为民法典的最终出台铺平了坚实的道路。而该法之规定建筑物区分所有权,自源流上看,又渊源于梁慧星等人负责起草的《物权法草案建议稿》。正是受到该“建议稿”关于建筑物区分所有权的规定的影响并以该“建议稿”为参照,我国最终通过的《物权法》才将建筑物区分所有权规定下来。以上分析表明,《物权法》上的建筑物区分所有权规定与梁慧星等人提供的《物权法草案建议稿》中关于建筑物区分所有权的规定之间尽管存在一些差距,但在正式通过的我国《物权法》上承认建筑物区分所有权制度,并采日本建筑物区分所有权的名称,同时吸取世界一些国家和地区在这一制度领域的先进经验,这本身就在表明:中国的民事立法在进步、在逐步与世界接轨以及在逐步迈向民法典,其意义之重大,无论如何估量,皆不过分。以《物权法》规定的“业主的建筑物区分所有权”为基础,同时吸收“梁稿”中的有益规定,在不远的将来,我国应当制定单行的建筑物区分所有权法,以实现对建筑物区分所有权法律关系的全面调整,并将我国的建筑物区分所有权制度引致现代化。
注释:
[9]温丰文.建筑物区分所有权之研究[M].台湾:三民书局股份有限公司,1992: 16.
[10][日]青山正明.改正区分所有关系法的解说[M].日本:金融财政事情研究会,1983:69.
[11]温丰文.论区分所有建筑物的专有部分[J].法令月刊,42(7) :279.
[13]郑玉波.民法物权[M].黄宗乐,修订.台湾:三民书局,2007:151.
[14]尹章华.公寓大厦管理条例解读[M].台湾:月旦出版公司,1995.
[15][日]桑本繁.公寓共用部分的专用使用权[J]. NBL(New Business Law)34:9.
[16]温丰文.论区分所有建筑物之管理[J].法学丛刊,147.
出处:《甘肃政法学院学报》 2011年第2期


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